ARALARINDAKİ FARKLAR

Son yıllarda, kira ilişkisi, yaygın şekilde kurulan ve bu nedenle de neredeyse hepimizi ilgilendiren önemli bir konu olmuştur. Bazen ‘kira bedeli/süresi’ bazen de ‘ekonomik’ nedenlerle, bu ilişki taraflar arasında sorunlara dolayısıyla da hukuki meselelere dönüşmektedir. Özellikle son yıllarda ülkemizde meydana gelen sosyal ve ekonomik sorunlar, yüksek enflasyon, ekonomik kriz gibi sebeplerle kira uyuşmazlıklarında büyük artışlar yaşanmış ve yaşanmaktadır. Bu uyuşmazlıkların en başında ‘kira bedelinin tespiti’ ve ‘kira bedelinin uyarlanması’ gelmektedir.

Bu kapsamda belirtmek gerekir ki; kira tespiti ve uyarlanması davalarında, yasada yapılan düzenleme ile, 01.09.2023 tarihinden itibaren arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Yani bu davaları açmak isteyen taraf, önce arabuluculuk yoluna başvuracak, burada uzlaşma sağlanamaması halinde davaları açabilecektir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

KİRA TESPİT DAVASI

Kira tespiti davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusudur. Bu dava her zaman açılabilir, ancak dava sonucunda mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yalnızca yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmaya başlayacaktır. 

1-        Kira Sözleşmesinde, Kira Bedelinin Artışına Dair Bir Hüküm Varsa;

Taraflar, kira ilişkisi devam ettiği sürece, kira artış oranını beş yılın sonuna kadar uygulama alanı bulacak şekilde belirleyebilirler. Belirlenen kira artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin artış oranını geçmemek şartı ile, geçerli sayılır. Diğer bir ifadeyle, kira bedeli artış oranı TÜFE oranından fazla ise, kiracının dava açmakta hukuki yararı mevcut olur.

2-        Kira Sözleşmesinde, Kira Bedelinin Artışına Dair Bir Hüküm Yoksa;

Kiraya veren, kira bedelinde artış yapmak istediği takdirde, bu iradesini kira artışının gerçekleşmesini talep ettiği günden en az 30 gün önce yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bildirim ile birlikte yeni kira bedeli o dönem için TÜFE artış oranı esas alınarak tespit edilir. Ancak kiraya veren tarafından kira bedeli artışına yönelik bildirim en az 30 gün önceden yapılmamış ise tespit olunacak kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olmak üzere mahkemece tespit edilecektir.

3-        Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıllık Kira Döneminin Sonunda Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti;

Kira sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık sürenin sonunda yenilenen veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedeli artış oranı hususunda herhangi bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın; Türk Borçlar Kanunu 344/3 maddesi uyarınca yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli Mahkeme tarafından olağan rayiç, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı da dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde tespit edilecektir. Mahkeme, tespitte TÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI

Kira bedelini uyarlanması davasının dayanağı, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun meydana gelmesi halidir. Bu durumda sözleşmenin taraflarının yükümlülüklerini ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenmeyebilir. Bu gibi hallerde, ifada güçlüğe düşen taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını Mahkemeden isteyebilir. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın açılması doğru olacaktır. Bu davanın genel şartları;

–          Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması,

–          Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması,

–          Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalı,

–          Bu durum, taraflarca sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalı,

–          Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı.

HER İKİ DAVA ARASINDAKİ FARKLAR

1-        Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak açılabilmekte iken, kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak Mahkemeden talep edilebilmektedir.

2-        Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında; sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.

3-        Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılmış olan kira tespit davalarında mahkeme yeni kira bedelini yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak belirlemekte, beş yılın üzerindeki kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi hususları göz önünde bulundurarak bir bedel belirlemektedir. Burada herhangi bir olağanüstü durum aranmamaktadır. Kira bedeli uyarlama davasında ise herhangi bir sınırlandırma olmaksızın ortaya çıkan olağanüstü durum şartları göz önünde bulundurularak karar vermektedir.

4-        Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değildir. Aşırı ifa güçlüğünün oluşmasıyla birlikte borçlunun her an mahkemeden talep edebileceği bir davadır.

5-        Uyarlama davaları dava tarihinden geriye yönelik olarak yalnızca ihtirazı kayıt düşülerek yapılmış bir ödeme varsa etki ederken kira tespit davalarında kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak hüküm kurulabilmektedir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Av. Arb. Hüseyin ÖZDEMİR